Visión Estratégica: Basurto-Kastrexana

Este panel consolida la inteligencia de mercado para el proyecto en Basurto Kastrexana Nº 151. Analizamos la posición competitiva frente a la oferta pública masiva de Zorrozgoiti y validamos precios de salida mediante el histórico de ventas de Estrada Zalbidea 15.

Precio Medio Objetivo

3.450 €/m²

+8% vs Zona Media

Oferta Competencia Directa

Limitada

Mayoría es VPO (Zorrozgoiti)

Referencia de Cierre

3.280 €/m²

Estrada Zalbidea (Vendido)

Riesgo de Absorción

Medio-Bajo

Producto diferenciado

Posicionamiento de Precio (€/m²)

Comparativa Directa

Conclusiones Clave

Oportunidad: La obra de Zalbidea 15 demostró que hay demanda solvente en la zona para producto de calidad media-alta.
Amenaza Controlada: Zorrozgoiti inundará con VPO, pero su ejecución depende del soterramiento de FEVE (largo plazo).

Plan Especial Zorrozgoiti: El "Fact-Check"

Validación Estratégica

¿Qué es? La gran reserva de suelo de Zorroza para expansión residencial. Se prevén más de 1.500 viviendas (BZ-01 PGOU), de las cuales una inmensa mayoría serán protegidas (VPO/Tasadas).

Estado Real & Validación

Cronograma: Dependiente del Soterramiento de FEVE. Aunque el Gobierno Vasco impulse planes, la transformación física del entorno y la conexión real es un proyecto a largo plazo (horizonte 2026-2030+).
Impacto en Promotor: No compite en el nicho "exclusivo". Al contrario, la VPO atraerá servicios y revalorizará el suelo libre escaso como Kastrexana 151.

Caso de Éxito: Estrada Zalbidea 15

Resumen de Ventas (Benchmark)

Promoción reciente (~2018/2019) que sirve como la prueba más clara de la demanda latente en la zona para producto libre de calidad media.

Lanzamiento (~2017)

~214.000 €

Precio Medio 2Hab

Valor Actual (Est.)

~270.000 €

+26% Revalorización

Lección para el Promotor

"La rápida absorción de Zalbidea 15 demostró que el cliente local acepta precios de >3.000€/m² si el edificio es nuevo, pese a estar en una zona tradicionalmente más barata."

Contexto de Ubicación

La ubicación estratégica de Kastrexana (Sujeto) la aleja de la densidad de Zorrozgoiti
pero mantiene la conexión de Zalbidea.

Tabla 2: Matriz Comparativa

Variable	Competencia Directa	Zorrozgoiti / GV	Estrada Zalbidea 15	PROYECTO PROPUESTO
Tipo de Producto	Obra Nueva Libre	VPO / Tasada (Masivo)	Seminuevo (2018)	Obra Nueva Libre
Rango Precios (€)	263k - 409k	~140k - ~240k	~214k - ~270k	295k - 370k
Precio €/m²	3.400 - 4.100 €/m²	1.800 - 2.600 €/m²	~2.800 €/m²	3.100 - 3.300 €/m²
Tecnología	Aerotermia, Suelo Rad.	Estándar CTE	Gas Natural	Aerotermia + Domótica
Puntos Fuertes	Terrazas, Jardines	Precio imbatible	Ubicación tren	Equilibrio Calidad/Precio